
惡意串通賣他人房產(chǎn) 這筆交易法律不保護(hù)
2018年的一天,家住威海的邵某突然被告知自己名下的房子被賣掉了。他趕緊前往房管局查證,發(fā)現(xiàn)房子確實(shí)已不在自己名下,這是怎么回事呢?
原來(lái),2016年10月,邵某以自己的兩套房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保,先后兩次向于某借款,共計(jì)40萬(wàn)元。雙方約定:2017年4月24日到期一次還清,逾期于某有權(quán)處理抵押房屋收回出借本金。同時(shí),邵某還簽署了其委托于某出售抵押房產(chǎn)的授權(quán)委托書(shū)。2017年8月,邵某向于某償還了部分借款后,再未償還剩余的借款及利息。2018年10月18日,于某以31萬(wàn)元的價(jià)格將邵某抵押的一套房產(chǎn)賣給了莊某。被蒙在鼓里的邵某直到和于某的一次聊天中,才知道自己抵押的房產(chǎn)已經(jīng)被賣掉。于是,邵某將于某、莊某訴至威海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)人民法院,要求法院確認(rèn)莊某與于某簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效,并要求莊某協(xié)助其將案涉房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下。
該案在審理過(guò)程中,經(jīng)鑒定,案涉房屋被賣時(shí)的市場(chǎng)總價(jià)值為49.9萬(wàn)元,而于某、莊某轉(zhuǎn)讓案涉房屋的價(jià)格僅為評(píng)估價(jià)格的六成。
法院經(jīng)審理認(rèn)為,邵某具有完全民事行為能力,其簽署的授權(quán)委托書(shū)是其真實(shí)意思表示,于某實(shí)施的民事法律行為對(duì)邵某發(fā)生效力,但不得損害邵某利益。而于某、莊某以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓案涉房屋,則損害了邵某的利益,雙方轉(zhuǎn)讓案涉房屋的行為不能認(rèn)定為善意。案涉房屋一直由邵某祖父母居住,沒(méi)有證據(jù)證明莊某購(gòu)房前對(duì)案涉房屋狀態(tài)進(jìn)行了查看、了解,購(gòu)房后莊某也未要求邵某交付房屋,與常理不符。2018年4月至9月即案涉房屋轉(zhuǎn)讓之前,于某與莊某之間的往來(lái)款項(xiàng)共有19筆,其中莊某向于某轉(zhuǎn)賬12筆,金額為40余萬(wàn)元,于某向莊某轉(zhuǎn)賬7筆,金額為20余萬(wàn)元,均未注明款項(xiàng)用途,結(jié)合二人之間有其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)的陳述,故不能認(rèn)定莊某向于某支付的款項(xiàng)是購(gòu)房款。另外,邵某對(duì)于某的債務(wù)以案涉房屋設(shè)定抵押,于某不依法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)而是采取風(fēng)險(xiǎn)較大的轉(zhuǎn)讓案涉房屋的方式實(shí)現(xiàn)債權(quán),也與常理不符。
因此,法院認(rèn)為莊某與于某惡意串通,損害了邵某的合法權(quán)益,依法判決莊某與于某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效,莊某、于某在判決生效之日起二十日內(nèi)協(xié)助邵某將案涉房屋所有權(quán)變更至邵某名下,所需變更登記費(fèi)用由莊某、于某承擔(dān)。
【法官說(shuō)法】惡意串通行為又稱惡意通謀行為,是指在買賣活動(dòng)中,雙方以損害他人利益為目的,弄虛作假的違法行為。具體表現(xiàn)為:串通掩蓋事實(shí)真相,在應(yīng)價(jià)過(guò)程中串通一氣,有意壓價(jià),損害委托人的利益?!吨腥A人民共和國(guó)民法總則》第一百五十四條規(guī)定:“行為人與相對(duì)人惡意串通,損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無(wú)效。”《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條中規(guī)定合同無(wú)效的法定情形也包括了“惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益”。
法官在此提醒大家,在民間借貸等民事活動(dòng)中,若債務(wù)人將特定的財(cái)產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保,當(dāng)其未履行還款義務(wù)時(shí),債權(quán)人可依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)享受優(yōu)先受償權(quán),例如債權(quán)人可以申請(qǐng)法院依法拍賣或變賣抵押財(cái)產(chǎn)以清償其債權(quán)。切不可采取惡意串通的交易方式來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán),否則,即便合同再詳盡,手續(xù)再規(guī)范,也無(wú)法得到法律的保護(hù)。